Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
- Yönetmelik’in Getirdiği Değişiklik ve Yenilikler
Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik (“Yönetmelik”), 26.02.2016 tarihinde T.C. Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından yayımlanmıştır. 18 Ağustos 2022 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren “Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” ile Yönetmelik kapsamındaki ortak gider katılım payı, ortak gelir ve gider raporunun asgari standartları konularında birtakım değişiklikler yapılmış olup aşağıda tüm değişikliklere detaylı olarak yer verilmektedir.
Yönetmelik’te ilk olarak alışveriş merkezleri arasındaki uygulama birliğinin sağlanması ve şeffaflığın artırılması amacıyla ortak kullanım alanlarından elde edilen ortak gelirler, ortak giderler ve yönetim giderlerinin kapsamı belirlenmiş olup yapılan değişiklik ile getirilen tanımlar şu şekildedir:
- Ortak gelir: Ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, atm ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile bir önceki yılın kesinleşen ortak giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanan tutar üzerinden hesaplanarak tahsil edilen avanslardan elde edilen her türlü gelir
- Ortak gider: Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim gideri
- Yönetim gideri: Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler
Yönetmelik’in eski düzenlemelerini incelediğimizde temelde iki tip ortak giderden bahsedildiği görülmekteydi. Bunlardan ilki; ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, ısınma, yenileme niteliğinde olmayan bakım-onarım, güvenlik ve temizlik gibi belirli dönemlerde tekrarlanan zorunlu giderlerdi. İkinci tip ortak giderler ise reklam, pazarlama ve yönetim gibi ortak faydaya yönelik hizmetlere dair giderler olarak düzenlenmişti. İkinci tip ortak giderlerin farkı ise yalnızca kiracı ile akdedilen sözleşmede bu giderlerin ödeneceğinin açıkça belirtilmiş olmasına bağlı olarak kiracıdan istenebilmesiydi.
Yönetmelik’te yapılan değişiklik ile yukarıda yer alan ortak gider tanımından da görülebileceği gibi ikili ortak gider ayrımına son verilmiştir. Yönetmelik’in madde 11 hükmüne getirilen açık düzenleme uyarınca, kira sözleşmesinde açıkça yer verilsin veya verilmesin, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemeyecektir.
Yönetmelik’in madde 11/4 hükmünde ortak giderler için, bir önceki yılın kesinleşen ortak giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanan tutar üzerinden avans alınabileceği ve ortak giderler için avans alınması halinde, avansın ait olduğu yılın sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilebileceği düzenlenmişti. Yönetmelik’te yapılan değişiklik ile mahsup işlemi için tanınan süre uzatılmış olup, bundan böyle mahsup işlemi, avansın ait olduğu yılı izleyen Şubat ayı sonuna kadar gerçekleştirilebilecektir.
Yönetmelik’in değişikliğe uğramadan önceki halinde, madde 11/7 düzenlemesi ile alışveriş merkezi yönetimince her yıl Mart ayı sonuna kadar, bir önceki yılın ortak giderleri ile ortak kullanım alanı gelirlerine ilişkin rapor hazırlanarak alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilmesi yükümlülüğü düzenlenmişti.
Yönetmelik’in değişen madde 11/6 düzenlemesi ile hem gönderilecek raporun içeriği hem de gönderilme süresi detaylı olarak düzenlenmiş ve bir kısım değişiklikler getirilmiştir. Buna göre bahse konu rapor artık her yıl Nisan ayı sonuna kadar gönderilecek ve perakende işletmelerin talebi halinde 15 gün içerisinde raporun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin birer örneği de verilecektir. Ayrıca ortak gider ve gelir raporunda asgari olarak aşağıdaki hususların yer alması gerektiği düzenlenmiştir:
a) Alışveriş merkezinin adı ve iletişim bilgileri ile rapor dönemi.
b) Alışveriş merkezi maliki ve yönetiminin ad, unvan ve iletişim bilgileri ile vergi dairesi ve vergi numarası.
c) Alışveriş merkezinin satış alanı.
ç) Büyük mağaza sayısı ile boş ve dolu olanlar belirtilmek suretiyle iş yeri sayısı ve bu iş yerlerinin satış alanları.
d) Ortak kullanım alanlarının niteliği ve sayısı ile bu alanların ayrı ayrı ve toplam büyüklükleri.
e) Tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilmek suretiyle ortak gelir ve giderler.
f) Birim satış alanına düşen ortak gider tutarı.
g) Ortak gider katılım payı dağıtımına esas ortak gider tutarı, perakende işletmeler tarafından karşılanan ortak gider tutarı ve boş iş yerleri ile perakende işletmeler adına malik tarafından karşılanan ortak gider tutarları.
ğ) Alışveriş merkezi içindeki her bir perakende işletmenin adı, unvanı, satış alanı, hesaplanan ortak gider katılım payı, malik tarafından karşılanan katılım payı ile bu işletmelerden alınan avans ve yapılan mahsup işlemi neticesinde işletmelerce ödenen veya işletmelere iade edilen tutarları gösteren ortak gider katılım payı tablosu.
h) Elektrik, su, doğalgaz gibi ortak giderlere ilişkin sayaçları numaralarıyla birlikte gösteren sayaç düzen krokisi.
Yönetmelik’in madde 11/7 hükmüyle getirilen önemli bir yenilik ise ortak gider katılım payı hesaplama ve tahsilatları ile raporlamalarının mevzuata uygun olup olmadığının kontrol ve tespiti amacıyla alışveriş merkezi yönetimlerine bağımsız denetim yükümlülüğü getirilmesidir. Bu çerçevede; alışveriş merkezi yönetimlerinin ortak gider avansı, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemlerinin Yönetmelik’e uygunluğunun Kamu Gözetimi Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşlarınca denetlenerek rapora bağlanması ve bu raporun her yıl Temmuz ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin bilgisine sunulması gerekmektedir.
Yönetmelik’in madde 11/8 hükmüne yapılan ekleme ile; yukarıda tanımına yer verilen ortak gelirlerin, ortak giderlerin karşılanmasında kullanılacağı ve şayet bir takvim yılındaki ortak gelir tahsilatı ortak gider toplamından fazla olursa ortak gider toplamını aşan kısmın bir sonraki yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılacağı düzenlenmiştir.
- Yönetmelik’in Mevcut Sözleşmeler’e Etkisi
- Ortak giderler bakımından;
Yukarıda da izah etmiş olduğumuz üzere, Yönetmelik’te yapılan değişiklik ile kira sözleşmesinde açıkça yer verilsin veya verilmesin, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemeyeceği düzenlenmiş durumdadır. Bu durum karşısında, 18.08.2022 tarihinden önce akdedilen sözleşmeler bakımından, şayet sözleşmede kiracıdan reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için katılım payı talep edilebilmesine olanak sağlayan hükümler var ise bu hükümlerin sözleşme süresince geçerli olacağı düzenlenmiştir. Ancak; sözleşme süresinin sona ermesiyle sözleşmenin taraflarca yenilenmesi veya sözleşme süresinin kendiliğinden uzaması halinde artık bu giderler için katılım payı tahsil edilemeyecektir.
- Yönetim giderleri bakımından;
Yine bahse konu kira sözleşmesinin 18.08.2022 tarihinden önce akdedilmiş olması kaydıyla, yönetin giderinin alt kalemi ayrıca belirtilmişse bu alt kalemler de kiracıdan talep edilebilecek ancak eğer belirtilmemişse yalnızca Yönetmelik’te yönetim giderlerine getirilen tanımlama kapsamında yer alan “alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler” için katılım payı talep edilebilecektir.
Mevcut sözleşmeler bakımından da perakende işletmelerce ödenmesi gereken hem ortak gider hem de yönetim gideri katılım paylarının, bundan sonra akdedilecek olan sözleşmelerde olduğu gibi, bu işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranlanmasıyla hesaplanacağı düzenlenmiştir.
Son olarak belirtelim ki yukarıda getirilen değişiklikler arasında yer vermiş olduğumuz bağımsız denetim raporu yükümlülüğü mevcut sözleşmelerin ortak gider ve yönetim gideri düzenlemeleri bakımından önem arz etmektedir. Sözleşmenin akdedildiği tarih ve sözleşme içerisinde yer alan düzenlemeler bakımından kiracıdan reklam, pazarlama, danışmanlık ve yönetim giderleri için katılım payı tahsil edilebiliyorsa, hazırlanacak bağımsız denetim raporunda gider paylaşım işlemlerinin bu maddeye uygunluğuna (sözleşmenin imza tarihi ve sözleşme kapsamında talep edilebilirlik bakımından) da yer verilir.
Av. Dr. iur. Onur Ergönen, Yönetici Ortak
Av. Beyza Nur Akıncı, Avukat